Novo Crédito Imobiliário será atrelado à poupança e vai ter juros fixos de 12% ao ano

O Brasil tem um novo modelo de crédito imobiliário que reestrutura o uso da poupança para ampliar a oferta de crédito, especialmente para a classe média.

Após um período de transição, o total dos recursos depositados na caderneta de poupança será referência para uso no setor habitacional, com o fim dos depósitos compulsórios no Banco Central (BC).

Além disso, o valor máximo do imóvel financiado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passará de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.

Hoje, famílias com renda até R$ 12 mil são atendidas pelo Minha Casa, Minha Vida, com juros menores, e, desde o início do seu terceiro mandato, Lula defende alternativa de financiamento para a classe média. A previsão é que, com essa mudança, a Caixa Econômica Federal financie mais 80 mil novas moradias até 2026.

Atualmente, 65% dos recursos da poupança captados pelos bancos precisam ser direcionados ao crédito imobiliário; 15% estão livres para operações mais rentáveis e 20% ficam com o Banco Central na forma de depósito compulsório.

Os financiamentos via SFH vinham perdendo espaço no mercado em meio a saques da caderneta de poupança, principal fonte de recursos para crédito habitacional no país

Em 2023 e 2024, as retiradas líquidas da poupança foram R$ 87,8 bilhões e R$ 15,5 bilhões, respectivamente. Em 2025, caderneta já tem resgate líquido de R$ 78,5 bilhões.

Entre as razões para os saques está a manutenção da Selic – a taxa básica de juros – em alta, o que estimula a aplicação em investimentos com melhor desempenho.

Entenda as mudanças

A reforma anunciada hoje “moderniza as regras” de direcionamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o objetivo de maximizar a poupança como fonte de financiamento.

“Na medida em que mais valores são depositados em poupança, mais crédito será disponibilizado para financiamento imobiliário, o que tende a ampliar a oferta de crédito, considerando ainda as captações de mercado, por exemplo, via LCIs (Letras de crédito imobiliário) e CRIs (Certificados de recebíveis imobiliários)”, explicou o governo, em comunicado.

Após um período de transição, o direcionamento obrigatório de 65% dos depósitos da poupança acabará e os depósitos compulsórios no Banco Central referentes a esse tipo de aplicação também.

O total dos recursos depositados na caderneta de poupança passará a ser referência para o volume de dinheiro que os bancos devem destinar ao crédito habitacional, incluindo as modalidades do SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Quando estiver plenamente implementado o novo modelo, se uma instituição captar no mercado, por exemplo, R$ 1 milhão e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem custo mais baixo, para aplicações livres por um período predeterminado.

Para isso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão ser feitos pelas regras do SFH, que têm juros limitados a 12% ao ano.“O novo modelo aumenta a competição, pois incorpora os depósitos interfinanceiros imobiliários ao direcionamento, o que permite que instituições que não captam poupança também concedam crédito habitacional em condições equivalentes às demais”, argumenta o governo.

A transição será gradual, iniciando ainda este ano. O novo modelo deverá ter plena vigência a partir de janeiro de 2027.

Até lá, fica valendo o direcionamento obrigatório de 65% dos recursos captados na poupança para operações de crédito habitacional.

Dos 35% restantes, pelas regras atuais, 20% são recolhidos ao Banco Central a título de depósito compulsório e 15% vão para operações livres.

Durante a transição, o volume dos compulsórios será reduzido para 15% e os 5% serão aplicados no novo regime.